2011年房估师考试理论与方法讲义16

    七、土地价格、建筑物价格和房地价格

    土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。

    （一）土地价格

    土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

    有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。

    （二）建筑物价格

    建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

    （三）房地价格

    房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

    对于同一宗房地产而言，有：

    （1）房地价格=土地价格+建筑物价格；

    （2）土地价格=房地价格一建筑物价格；

    （3）建筑物价格=房地价—土地价格。

    八、总价格、单位价格和楼面地价

    总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

    （一）总价格

    总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

    （二）单位价格

    单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

    价格单位由货币和面积两方面构成：

    1.货币：包括币种和货币单位。

    2.面积：包括面积内涵和面积单位。

    （三）楼面地价

    楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积

    由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

    楼面地价=土地单价/容积率

    在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

    例题：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2.如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（ ）

    A、甲； B、乙； C、丙； D、无法确定。

    答案：A

    九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

    所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。

    （一）所有权价格

    房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。

    （二）使用权价格

    房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。

    （三）其他权益的价格

    其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。

    概括起来，从权益角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：

    （1）“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产（“干净”是指该房地产的手续完备、产权明晰且未设定任何或任何形式的他项权利，下同）；

    （2）“干净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产；

    （3）“干净”的农民集体所有土地上的房地产；（4）部分产权的房地产；

    （5）共有的房地产；

    （6）附带有租约的房地产（即已出租的房地产）；

    （7）设定了抵押权的房地产（即已抵押的房地产）；

    （8）设定了典权的房地产（即已典当的房地产；

    （9）设定了地役权的房地产；

    （10）手续不完备的房地产；

    （11）产权不明或有争议的房地产；

    （12）临时用地或临时建筑的房地产（又有未超过批准期限的和已超过批准期限的）；

    （13）违法占地或违法建筑的房地产；

    （14）已被划为征用或拆迁范围的房地产；

    （15）已被法院查封、监管的房地产；

    （16）房地产的租赁权；

    （17）房地产的典权；

    （18）房地产的空间利用权（又有地下空间利用权和地上空间利用权）。