2011年房估师考试理论与方法讲义15

    理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

    1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

    2.买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

    3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。

    在图2-4（a）中，交易不能成功；在图2-4（b）中，交易可能成功。

    至于最终的交易价格是在此最低价格和最高价格之间，还是刚好为最低价格或最高价格，取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。

    在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

    （二）市场价格

    市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

    （三）理论价格

    理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

    市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

    一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

    就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

    （四）公开市场价值

    公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。

    值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。

    （五）评估价值

    评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

    评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。

    但从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格。

    五、市场调节价、政府指导价和政府定价

    市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

    市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

    政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

    政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

    政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

    政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

    其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

    六、基准地价、标定地价和房屋重置价格

    基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

    基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

    标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

    这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。

    有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。

    基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。