2011年房估师考试理论与方法讲义14

    第四节 房地产价值和价格的种类

    进行房地产估价必须弄清楚房地产价值和价格的种类及每种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值或价格的内涵。

    下面不是将每种房地产价值和价格单独介绍，而是将相关内容的放到一起介绍。这样做虽然有个别的重复，但便于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。

    一、使用价值和交换价值

    一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一

    般所说的价值也是指交换价值。

    作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

    就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

    二、投资价值和市场价值

    某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者（这里的投资者是广义的，包括消费者）的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。

    而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

    投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，

    而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

    投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

    就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

    三、原始价值、账面价值和市场价值

    原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

    账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

    市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。

    原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。

    房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

    就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

    四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值

    （一）成交价格

    成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

    成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。

    正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行

    情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。

    严格来说，正常成交价格的形成条件有7个

    1）公开市场。

    （2）交易对象本身具备市场性。

    （3）众多的买者和卖者。

    （4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。

    （5）买者和卖者都具有完全信息。

    （6）理性的经济行为。

    （7）适当的期间完成交易。