2011年房估师考试理论与方法讲义13

    一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

    由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素，即当房地产价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，

    供给弹性是比较小的。但在长期内，供给弹性就比较大了。

    另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。

    五、房地产供求与价格之间关系的特殊性

    可以将房地产的供求状况分为4种类型：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产的供求状况；（3）全国本类房地产的供求状况；（4）本地区本类房地产的供求状况。

    由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

    第三节 房地产价格的特征

    房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。

    共同之处是：

    （1）都是价格，用货币来表示；

    （2）都有波动，受供求等因素的影响；

    （3）都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。

    一、地价与一般物品价格的不同

    地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

    1.生产成本不同。

    2.折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。

    中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。

    3.价格差异不同。

    4.市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

    5.形成时间不同。

    6.供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引

    起的需求。

    二、房地产价格的特征

    房地产价格的特征主要有下列5个：

    1.房地产的价格受区位的影响很大。

    2.房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。

    3.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。

    所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格（以下简称价格）；

    另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金（以下简称租金）。

    房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率（相当于利息率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。

    具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。

    4.房地产价格是在长期考虑下形成的。

    5.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

    例题：房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。（判断）

    答案：错误