2011年房估师考试理论与方法讲义19

    例题：拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）

    A、拍卖价格>招标价格>协议价格； B、拍卖价格>协议价格>招标价格；

    C、招标价格>拍卖价格>协议价格； D、招标价格>协议价格>拍卖价格。

    答案：A

    （十六）、补地价

    补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。

    对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价

    对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：

    补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率] ×原容积率下的地价

    或者补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价

    补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

    例题：补地价=[（增加后的容积率-原容积率）÷（ ）]×原容积率下的地价

    A、土地总面积； B、增加后的容积率； C、原容积率； D、建筑面积

    答案：C

    地产估价理论与方法第3讲：房地产估价原则

    一、内容提要

    1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。

    二、考试要求

    1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性；2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。

    三、内容辅导

    第三章 房地产估价原则

    人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

    对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有5项：（1）合法原则；（2）最高最佳使用原则；（3）替代原则；（4）估价时点原则；（5）公平原则。

    房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

    第一节 合法原则

    合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

    房地产估价为什么要遵循合法原则？我们在第一章中曾指出，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

    合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：

    1.在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

    在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，

    临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，

    共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

    例题：现行的土地权属证书有（ ）

    A、《国有土地所有证》； B、《国有土地使用证》；

    C、《集体土地所有证》； D、《集体土地使用证》。

    答案：BCD

    2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。

    西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。