2011年房估师考试理论与方法讲义20

    3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：

    （1）法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。

    （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中

    缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

    （3）《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

    4.在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

    例题：遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（判断）

    答案：错误

    第二节 最高最佳使用原则

    最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

    最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

    可见，最高最佳使用必须符合4个标准：

    （1）法律上许可，

    （2）技术上可能，

    （3）经济上可行，

    （4）价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

    房地产估价为什么要遵循最高最佳使用原则？这是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。

    这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。

    最高最佳使用具体包括3个方面：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。

    寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

    1.法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

    2.技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

    3.经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，

    再将这两者进行比较。只有收入现

    值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

    4.价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

    进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用：（1）收益递增递减原理；（2）均衡原理；（3）适合原理。

    收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

    收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律（又称边际收益递减原理），可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，

    在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加

    达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

    收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。

    收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益（又称规模报酬规律），可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），

    则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；