2011年房估师考试理论与方法讲义23

    1.估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，

    原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点（原估价时点是1996年3月11日），相应地，

    估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点1996年3月11

    日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，

    只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。

    2.估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况（现在已不存在了）和损毁后的状况的对比来评估。

    3.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

    4.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。

    5.估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

    现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：

    （1）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少；

    （2）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；

    （3）估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。