2011年房估师考试理论与方法讲义22

    第三节 替代原则

    替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

    同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

    根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

    在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的 房地产，价格相互牵掣，相互接近。

    替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列2点：

    1.如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、

    可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。

    2.不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、

    档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

    第四节 估价时点原则

    估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

    影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格（实际上，房地产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时）。

    因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，

    这既无必要，也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。

    确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同（通常都是这种情 况）

    ，就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

    在实际估价中，通常将“估价作业期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，

    但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

    不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系见图3—2或表3—1.