2011年房估师考试理论与方法讲义24

    第五节 公平原则

    公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

    评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。

    例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；

    为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆迁人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

    为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”：在交易中，

    各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于其预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格或相同房地产的价格，

    卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本或相同房地产的价格出售。然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，

    即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有什么影响，假如自己是买者会怎样，是卖者又会怎样，并谨记“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。

    为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响；如果与估价对象有利益关系或是当事人的近亲属，应当回避；必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，

    不断提高估价理论水平、丰富估价经验并遵循严谨的估价程序

    房地产估价理论与方法第4讲：比较法（一）（2004）

    一、内容要求

    1、比较法的基本原理；

    2、搜集交易实例；

    3、选取可比实例；

    4、建立价格可比基础；

    5、交易情况修正。

    二、考试要求

    1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例；

    2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正。

    三、内容辅导

    第四章 比较法

    第一节 比较法的基本原理

    一、比较法的概念和理论依据

    比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

    比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

    正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

    二、比较法适用的对象和条件

    比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

    而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

    比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

    另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况和实物状况三方面）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，

    需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。如果不由知识广博、经验丰富，

    且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

    比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

    例题：与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）

    A、均衡原理； B、预期原理； C、竞争原理； D、替代原理。

    答案：D

    三、比较法的操作步骤

    运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：

    1.搜集交易实例；

    2.选取可比实例；

    3.建立价格可比基础；

    4.进行交易情况修正；

    5.进行交易日期修正；

    6.进行房地产状况修正；

    7.求取比准价格。

    例题：比较法的原理与技术也可用于下列参数的求取，如（ ）

    A、成本费用；

    B、空置率；

    C、资本化率；

    D、开发经营周期。

    答案：ABCD