2011年房估师考试理论与方法讲义27

    第四节 建立价格可比基础

    选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

    建立价格可比基础包括5个方面：（1）统一付款方式；（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。

    （一）统一付款方式

    由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。

    估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

    例4：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为5%.，则在其成交日期时一次付清的价格为：

    上例中如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，则计算中 的 就变为 ；（2）半年利率r，则计算中的（ 就变为（1+r）；（3）季度利率r，则计算中的 就变为 .

    （二）统一采用单价

    在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。在这种情况下，单位面积是一个比较单位。

    根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。

    在此还需要说明的是，有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。

    （三）统一币种和货币单位

    在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。

    但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。

    在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。