2011年房估师考试理论与方法讲义29

    按照有关税法及国家和地方的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，有的税费应由买方缴纳，有的税费由买卖双方各负担一部分。正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，

    即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观 合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，

    买卖双方协议由买方来缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳。在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

    7.相邻房地产的合并交易。房地产价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。一宗房地产与其相邻房地产合并后，效用通常会增加，故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时，相邻房地产的拥有者据此会索要高价，而该房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买，所以，相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

    例题：有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）

    A、50万元； B、55万元； C、60万元； D、60万元以上。

    答案：B

    8.受债权债务关系影响的交易。

    交易情况修正的方法

    有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则必须对其进行交易情况修正。

    交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

    可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格

    采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

    可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格

    在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为土S%（当可比实例的成交价格比其正常市场价格高时，为+S%； 低时，为-S%），则：

    在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。例如；以正常价格为基准，说可比实例的成交价格比其正常价格高10%，意即：

    正常价格×（1+10%）=可比实例的成交价格

    如果正常价格=1500元/m2，则：

    可比实例的成交价格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比实例的成交价格为基准，说正常价格比可比实例的成交价格低10%，意即：

    可比实例的成交价格×（1-10%）=正常价格

    假定可比实例的成交价格=1650元/平方米，则：

    正常价格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可见：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“说可比实例的成交价格比其正常价格高10%”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10%”是不等同的。为此，在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。

    交易情况的具体修正，需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度，但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验加以判断。

    不过，估价人员平常就应搜集整理交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数也是不难的。

    其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。主要是把握下列2点：

    1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

    2.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

    例：一宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则：

    卖方实际得到的价格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    买方实际付出的价格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%.则该宗房地产交易的正常成交价格为：

    正常成交价格一应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

    应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率