2011年房产经纪人经纪相关知识辅导4

　　☆☆考点4：

　　某种房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。

　　形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。

　　如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望;如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。所以，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。

　　☆☆☆考点5：

　　弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。

　　房地产的需求弹性主要有需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。其中，需求的价格弹性通常简称需求弹性。

　　房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。即：

　　房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 /房地产价格变化的百分比

　　在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。

　　房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比/消费者收入量变化的百分比

　　房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比/人口数量变化的百分比

　　▲房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。

　　☆☆☆考点6：

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性，房地产市场的主要特点：

　　1.交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移。

　　2.交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场。

　　3.供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场。

　　4.容易出现垄断和投机。

　　5.较多地受到法规政策的影响和限制;

　　6.一般人非经常性参与，很多人一生中难得有几次买卖经历。

　　7.交易的金额较大，依赖金融机构的支持与配合。

　　8.广泛的房地产经纪人服务。

　　▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

　　☆☆☆☆考点7：

　　从营销的角度来看，市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

　　市场=人口 + 购买能力 + 购买动机

　　市场是：①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

　　市场可以是有形的，也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所，反之则称为无形市场。

　　市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。

　　卖方和买方又被称为市场主体，可供交易的商品又被称为市场客体。

　　☆☆☆☆考点8：

　　房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场，交易包括：买卖、租赁、抵押、互换。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

　　☆☆考点9：

　　房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。

　　当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。

　　均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。