2011年房地经纪人经纪相关知识考点精讲（77）

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    建筑物折旧的概念和内容

    估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧，虽然都称为折旧并有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质的区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即

    建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

    建筑物的重新购建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值，将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整，其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

    （1）物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握。

    （2）功能折旧：是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

    （3）经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

    题目：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的折旧总额为（　），现值为（　）。

    A.10万、30万

    B.10万、20万

    c.9万、20万

    D.8万、20万

    答案：（A）