2011年房地经纪人经纪相关知识考点精讲（75）

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    求取建筑物折旧的年限法

    年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

    建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。

    建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。

    建筑物的有效经过年数可能短于也可能长于其实际经过年数。实际经过年数是估计有效经过年数的基础，即有效经过年数通常是在实际经过年数的基础上进行适当的调整后得到：①当建筑物的维修养护为正常的，其有效经过年数与实际经过年数相当；

    ②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效经过年数短于实际经过年数；③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效经过年数长于实际经过年数。

    建筑物的剩余寿命是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即

    剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数

    因此，如果建筑物的有效经过年数比实际经过年数少，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

    利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。这样求出的建筑物折旧更符合实际情况。

    年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为：

    Di=D=C-S/N=C（1-R）/N

    式中D.——第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。在直线法的情况下，每年的折旧额Di是一个常数D.

    C——建筑物的重新购建价格。

    s——建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后，不宜继续使用时，经拆除后的旧料价值。清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。

    N——建筑物的经济寿命。

    R——建筑物的净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率，即

    R=S/C×100%

    有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式为：

    E t=D×t

    =（c—s）t/N

    = C（1-R）t/N

    式中Et一一建筑物的折旧总额。

    采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：

    V=C—Et

    =C-（C-S）t/N

    =C[1一（1一R）t/N]

    式中V——建筑物的现值。

    题目4：某建筑物的建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%.试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。

    [解]已知：c=500 x 100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年。

    则

    年折旧额D=C（1-R）/N=50000 x（1-5%）/30=1583元

    折旧总额Et= C（1-R）t/N=50000 x（1-5%） x10/30=15833元

    建筑物现值V=c[1一（1一R） t/N]]

    =50 000×[1-（1—5%）10/30]

    =34167（元）