2011年房地经纪人经纪相关知识考点精讲（10）

    育路教育网小编特为大家整理了2011年房地经纪人经纪相关知识考点精讲，希望对大家有所帮助，取得一个好的成绩！

    房地产经纪人考点指导（四）

    星级考点31：

    1.土地价格

    土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指土地部分的价格，不包含建筑物的价格。

    土地的生熟程度主要有下列5种：

    （1）未征用补偿的农地；（2）已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地；（3）已做“三通一平”或以上开发的土地；（4）在现有城区内有待拆迁建筑物的土地；（5）已做拆迁补偿安置的城市空地。

    2.建筑物价格

    建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含建筑物所占土地的价格。

    二星考点32：

    上式中的称为“等额序列终值系数”，通常用（F/A，i，n）来表示。

    星级考点33：

    式中的称为“偿债基金系数”，通常用（A/F，i，n）来表示。

    四星考点34：

    实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

    名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

    四星考点35：

    现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。

    期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

    期房价格通常低于现房价格。

    期房价格与现房价格之间的关系有：

    期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿

    上述关系是期房与现房同品质（包括工程质量、功能、户型、环境和物业管理服务等）下的关系。在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，现房的户型差、功能已落后。

    四星考点36：

    任何一项理性的投资在事前都应经过3个阶段：

    1.投资机会寻找；

    2.投资机会评价（又称投资项目评价、投资方案评价）；

    3.投资机会选择（又称投资决策，其结果为投资和不投资两种）。

    其中，投资项目经济评价是最重要的环节之一，它为投资决策提供依据。

    投资既要获取收益，又要承担风险。所谓风险，是指投资收益的不确定性，即投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至会有亏损。任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个因素又可归纳为3个方面：

    1.预期收益的大小；

    2.预期收益的持续时间；

    3.预期收益获取的可靠性（又称安全性、确定性、可能性、稳定性等）。

    风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最高的；如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较高的预期收益，作为其冒较大风险的补偿。

    根据风险偏好，可以将投资者分为3类：

    1.投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。

    2.保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。

    3.普通投资者，大多数投资者属于这一类。

    星级考点37：

    房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获得收益的投资行为。

    房地产投资项目经济评价的步骤；

    不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：

    1.估计相关的现金流量；

    2.计算有关的评价指标；

    3.将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。

    星级考点38：

    现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

    现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

    现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

    净现金流量=现金流入量-现金流出量

    三星考点39：

    为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。

    现金流量图的习惯表示方法是：

    1.用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；

    2.划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

    3.用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。

    综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：

    1.时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。

    2.时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。

    3.时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。

    4.现金流量在时间段上发生的具体时点。

    5.现金流量在该时点上发生的具体数额。

    6.现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。

    三星考点40：

    总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

    单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。

    楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

    楼面地价与土地总价的关系是：

    楼面地价=土地总价/总建筑面积

    楼面地价=土地总价/容积率

    认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。