第五阶段：盘整阶段（2005～2008年）。

    2005年，中央政府自2003年以来的宏观调控效应逐渐显现，同年中央政府又加大了宏观调控力度，全国许多城市房地产市场上的投机、投资需求受到较大程度的抑制，商品住房市场和二手住房市场开始盘整。

    房地产经纪业也相应出现了“洗牌”的局面，一些品牌不过硬、经营管理不善的企业逐步被淘汰出局，而一些优秀的品牌企业则逆市扩张，占据了更大的市场份额。

    一些规模较大的品牌房地产经纪机构在信息化建设、研发投入、员工培训上有了长足的发展。随着连续几年全国房地产经纪人职业资格考试的进行，一批具有较高素质的房地产经纪人成为行业的骨干，并带动了大批从业人员主动提高自身素质。

    目前全国房地产经纪机构数量超过3万家，从业人数已逾百万。这使得房地产经纪行业机构和从业人员的整体素质比上一阶段均有所提高。这一阶段房地产经纪行业组织在房地产经纪行业管理中的作用也越来越大，对房地产经纪业的健康发展起到积极的推动作用。

    2.中国香港地区房地产经纪业的发展（1949年以后）

    房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。

    20世纪50～60年代，香港的地产代理处于个人代理阶段，以独立个人的方式运作。独立的地产代理人没有固定的办公地点、分支机构等，大都集中在中环至湾仔一带的茶楼活动。他们在茶楼互相交换楼盘的供求信息，然后联络合适的客户，促成交易。当时并不流行分层楼宇或单一单位的买卖，以个人独立运作为特征的地产代理主要进行的是一整幢楼字或单一地段、地块的经纪活动。

    1968年是香港房地产经纪业发展的一个转折点。当时，大型私人住宅——美孚新村落成后；楼花开始发售，分期付款也逐步流行，吸引了更多人加入从事地产代理行业。

    香港房地产经纪业，真正意义上的由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。从20世纪90年代起，香港房地产经纪行业的公司数量、分行数量以及从业人数均稳步上升。1991年，地产代理公司自发组成了一些地区性或全港性的商会或协会，房地产经纪出现了具有代表性的行业协会组织。

    20世纪90年代是香港地产代理公司大力扩张的时期，不少公司已经成长为大型连锁集团，拥有遍布香港的分行网络，员工数百，朝着集团化方向发展。

    1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》 （1997年第4ll号法律公告），标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。

    1998年以后，亚洲金融风暴的爆发使香港地产业受到了很大的影响，香港，的房地产经纪行业开始面临困境，一些企业出现亏损，因此，整个房地产经纪行业开始有所调整，以谋求更好地生存发展。其中，部分大型的地产代理商将目光转向我国内地，开设分支机构，谋求新的业务发展。

    3.中国台湾地区房地产经纪业的发展（1949年以后）

    第一阶段：传统时期（1970年以前）。20世纪70年代以前，台湾民间出售房屋的传统做法是由业主自行张贴“吉屋出售”的红纸条，或通过亲朋好友、左邻右舍提供资讯，寻找买主。当时的房地产买卖介绍人多以个人“跑单帮”方式操作，没有固定的营业场所和交易制度，也无佣金的收取比例，成交后的酬劳主要是赚取差价或收受红包。这一时期，以介绍地产买卖居多，由于土地交易的金额庞大，一般由“土地登记代理人”或是当地的知名人士或民意代表，利用其人际关系撮合买卖。此时，房地产经纪人多为兼职性质的土地掮客，房屋买卖掮客并不多见。

    第二阶段：中介雏型时期（1971～1980年）。1971年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。随着成屋交易的增加，介绍零星户买卖的掮客大量出现。当时由于缺乏有效法令的规范，房地产交易纠纷四起，台湾地区政府于1974年明令禁止以介绍房地产买卖为业务的公司设立登记。直到1977年，励行建设公司成立，成为首家以“建设公司”为名义，从事房屋中介买卖的企业，虽有中介之实，但无中介之名。然而这种中介雏型实际上已由个人跑单帮逐渐发展为有组织的中介机构。

    第三阶段：零星户时期（1980～1985年）。随着经济发展及房屋投资建造能力的提高，房产交易趋于活跃。在此期间，零星住户（中古屋）的成交量约占整体房产市场交易的64%，促使零星户销售业迅速发展，“零星屋代销公司”应运而生。

    这类公司可分为普专、高专两种型态：①普专型态：指公司经纪人员的职称为普通专员。普专公司的人员较多，流动率高，员工虽有底薪保障，奖金较低，并有固定上班时间和业绩要求。②高专型态：指高级专员公司，其员工没有底薪，但奖金较高，他们没有固定上班时间和业绩要求，以单打独斗型的中介为主，个人与公司双方可对分佣金收人。

    这个阶段的从业人员大多具有房地产中介经验，促使交易效率显著提升，为日后的专业经营打下了基础。

    第四阶段：中介公司建立时期（1985～1991年）。1984年底，台湾“经济部”正式开放“房屋介绍公司”办理登记，为创办房地产中介企业提供了有力保障。1985年7月，以店面型态营运的太平洋房屋成立，并引进日本三井的中介制度，推行房屋中介直营体制，引发了台湾房地产中介业的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成为第一家以中介为公司名称的企业。1990年以来，台湾房地产中介业的经营模式，由楼面式营业转向店面经营，由直营连锁发展到加盟连锁经营。

    第五阶段：中介发展时期（1991～1996年）。这个时期，行业发展有以下几个特点：

    ①拓展项目，全面服务。1991～1993年期间，台湾房地产中介业大幅扩张经营范围，开拓全面服务，包括成屋预售、，商业中介、租赁、投资管理等项目。此间加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。1990年因受市场不景气的影响，部分中介企业缩小编制，减少据点以作应变。薪奖结构一般采用无薪高奖或高薪低奖，通过调整薪奖制度来构筑业务动力。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度，行业公会推动不动产资讯的流通化，编印出版不动产成交行情公报，藉以交流信息，促进流通，推动行业发展。

    4.西方国家房地产经纪业发展概况

    西方国家房地产经纪业在其早期阶段，大都也曾出现过各种各样的问题。（1）以美国为例，早期房地产经纪人在开展活动时，主要靠个人资信担保，各州政府对房地产经纪人的资格及执业行为都没有相关的法律加以管理。

    因此，美国各州政府开始考虑利用法律进行监管，到1917年，加里福尼亚州首先在这方面立下管理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业。

    随着房地产经纪业的发展，西方发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。

    美国的市场机制非常完善，行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少，整个中介市场比较活跃。英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格。

    （2）在英国，房地产的买卖、租赁等合同关系都必须由当事人双方委托的律师来完成的。履行过程中发生的纠纷及争议，也是通过双方的律师来解决。

    （3）在法国，律师在房地产交易活动中也起重要作用，不同的是，半官方的公证处却起关键作用，任何房地产交易都必须依法经过公证处公证，并由公证处依法提供有关土地房屋法定规划文件，购买者必须熟知该规划文件才能做出是否购买的决定。

    （4）日本的房地产经纪制度沿袭了美国的房地产经纪制度，它的特点是政府对房地产经纪业起着重要的规划、引导作用。此外，西方发达国家的房地产经纪机构，大多形成了较为科学的经营运作和企业管理模式。

    二、房地产经纪的发展现状

    （一）房地产经纪行业的规模

    根据国家工商总局2008年年初的不完全统计，全国企业名称中含有“房地产经纪”字样的机构有3万家。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截止到2010年5月，全国房地产经纪行业从业人员近100万人，房地产经纪机构5万余家。全国取得房地产经纪人执业资格的有34 828人，其中2l419人进行了注册，聘用了注册房地产经纪人的房地产经纪机构有15038家。

    （二）房地产经纪行业的地位

    按照《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002），中国的国民经济被划分为21个门类，98个大类。其中房地产业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第K类。在这一大类中，又包括4个小类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介服务业（见表1—2）。

    国民经济行业分类 表1-2

    K 房地产业

    72 房地产业

    721

    7210房地产开发与经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房

    屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。

    722

    7220

    物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行

    专业化维修、养护、管理，以及对相关区域

    内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相

    关服务的活动。

    723

    7230

    房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

    7297290其他房地产活动

    联合国1971年颁布、1986年修订的《全部经济活动的国际标准产业分类索引》，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。它将全部经济活动分为10个大项。其中不动产业属于第8项，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪业属于不动产业。与中国标准不同的是，不动产业并没有被划分为单独的类别，而是和金融、保险和商业性服务业放在了一起。

    在北美产业分类体系（NAICS）中（见表l—3），关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，这一类的代码为53.

    这一类又分为两大类：房地产、租金和租约服务。在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。

    非常值得注意的是，房地产代理和经纪在房地产这一项目下被单列为一类，而其他中介服务活动如房地产估价则属于与房地产相关的其他服务的下一个分类级别。由此可见房地产经纪业的地位。

    北美产业分类体系（NAICS）（部分） 表1-3

    53房地产、租金和租约服务

    531房地产

    5311房地产出租

    53111居住性建筑和居所出租

    531110居住性建筑和居所出租

    53112非居住性建筑出租（小型仓储用房除外）

    531120非居住性建筑出租（小型仓储用房除外）

    53113小型仓储用房和租用储藏房

    531130小型仓储用房和租用储藏房

    53119其他类型房地产的出租

    531190其他类型房地产的出租

    5312 .房地产代理和经纪

    53121房地产代理和经纪

    531210房地产代理和经纪

    5313与房地产相关的其他活动

    53131房地产的物业管理

    531311住宅物业管理

    531312非住宅物业管理

    53132房地产估价

    531320房地产估价

    53139与房地产相关的其他活动

    531390与房地产相关的其他活动

    532租金租约服务

    从以上各种产业体系分类的情况看，房地产经纪业都是房地产中介服务业乃至房地产业中的重要组成部分。