房地产价格的主要影响因素：

    1、人口因素。01、人口数量：房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨，而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

    02、人口素质：人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然办求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。

    03、家庭人口规模：指全社会或某一地区的家庭平均人口数。

    2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。

    3、物价因素

    4、利率因素：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

    5、房地产税收国素：增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升，相反会使房地产价格下降。

    6、城市规划因素

    7、交通管制因素。

    三、房地产估价原则：独立、客观、公正原则（基本原则）；合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（普适技术原则）；谨慎原则（特殊原则）。

    四、房地产估价程序：指完成一个房地产估价项目需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。

    基本程序：

    01、获取估价业务；

    02、受理估价委托；

    03、拟定估价作业方案（拟采用的估价技术路线和估价方法；

    拟调查搜集的资料及其来源渠道；

    预计所需要的时间、人力、经费；估价作业步骤和时间进度安排。）；

    04、搜集估价所需资料；

    05、实地查看估价对象；

    06、分析估价对象及房地产市场；

    07、选定估价方法进行测算；

    08、确定估价结果；

    09、撰写估价报告（组成：封面，目录，致委托人函，注册房地产估价师声明，估价的假设和限制条件，估价结果报告，估价技术报告，附件。）；

    010、审核估价报告；

    011、出具估价报告；

    012、估价资料归档。

    房地产估价程序的作用：规范估价行为；避免估价疏漏；保障估价质量；提高估价效率。