第七章 物业管理

    一、物业与物业管理

    物业：指房屋及配套的设施设备和相关场地。配套的设施设备和相关场地是指与房屋相配套或者为房屋使用者服务的室内外市政公用设施、设备和与之相邻的场地、庭院、道路。

    特性：固定性、单元性、空间和环境性、配套性、耐久性。

    分类：居住物业，商业物业，办公楼物业，工业物业，其他用途物业。

    物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。

    （01、物业管理的主体包括业主和物业使用人、物业建设单位、物业服务企业等多个责任主体；

    02、物业管理的客体是物业；

    03、物业管理服务对象是业主服务和物业使用人；

    04、物业管理的实施是通过签订物业服务合同，明确双方的权利和义务来实现的；

    05物业管理集管理、服务、经营三位于一体，属第三产业。

    06、物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务的。

    基本特点：社会化、专业化、市场化。

    物业管理与社区管理的关系。区别：

    01、管理主体不同。社区管理的主体包括社区范围内的政府组织、企事业单位、社团组织和居民委员会。

    02、管理内容不同。社区管理内容的范围比较广泛既包括了物业管理的部分内容，但又不是完全停留在在物业管理层面。0

    3、管理性质不同。社区管理带有明显的行政性，侧重于实现社会效益。

    04、运行方式不同。社区管理采取行政管理、互助管理的方式。联系：物业管理寓于社区管理之中；物业管理和社区管理相互影响、相互作用。

    二、物业管理的基本内容。

    1、公共服务：是物业服务企业根据物业服务合同约定，面向所有业主和物业使用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。

    内容包括：

    01、房屋及设施设备管理。（房屋完好率=完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×100%；危房率=危险房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×100%；设施设备完好率=完好设施设备数量÷设施设备总数量×100%）。

    02、环境管理。（清洁卫生管理；虫害防治管理；绿化管理）。

    03、公共秩序维护管理。（公共安全防范管理；消防管理；车辆停放管理；）。

    04、档案管理。

    05、客户管理。

    2、专项服务：是物业服务企业面向广大业主和物业使用人，为满足其中一些业主和物业使用人的一定需要而提供的各项服务。内容包括：日常生活服务；商业服务；文教卫体服务；社会福利服务；房地产中介服务和金融服务。

    3、特约服务：是受业主和物业使用人的委托，为满足其个别需求而提供的服务。