（四）物权的特征（掌握）

    （1）物权法定原则。是指物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。因为物权是一项重要的民事权利，物权制度属于民事基本制度。

    （2）物权公示原则。各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力。物权公示的方式包括登记、交付、占有等。

    一般来说，房屋、土地等不动产物权的公示方式是登记，动产物权的公示方式是交付。中国不动产公示采取登记方式。

    （3）物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。

    二、所有权（熟悉）

    （一）所有权概述

    所有权是指权利人依法对自己的财产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。占有、使用、收益、处分四项权能可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。

    所有权分为国家所有权、集体所有权和私人所有权。

    （二）不动产所有权

    不动产所有权主要有土地所有权和房屋所有权。

    中国现行的不动产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。

    （三）业主的建筑物区分所有权

    业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有其所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

    业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

    （四）共有

    1.共有是指两个以上权利主体（自然人、法人）对某项财产共同享有所有权。共有的权利主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物，各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系称为共有关系。

    2.共有分为按份共有和共同共有。按份共有也称为分别共有，是指两个以上权利主体对某项财产按照份额享有权利和分担义务的共有。

    例如，甲、乙合买一处50万元的房屋，甲出资30万元，乙出资20万元，甲、乙各按出资的份额（甲60%，乙40%）对该房屋享有权利、分担义务。

    共同共有是指两个以上权利主体对某项财产不分份额、平等地享有权利和分担义务的共有。例如，夫妻对共同财产的共有。

    3.共同共有与按份共有的主要区别是：共同共有是不确定份额的共有，只有在共同共有关系消灭，如婚姻关系解除，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。

    4.处分按份共有的财产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意；处分共同共有的财产，应经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

    因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，

    可以采取以下方法：①实物分割；②变价分割；③作价补偿。

    三、用益物权（熟悉）

    （一）用益物权概述

    用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。

    用益物权有以下特征：①用益物权以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的；

    ②用益物权是由所有权派生的物权；

    ③用益物权是受限制的物权，只具有所有权权能中的部分权能；

    ④用益物权是一项独立的物权；

    ⑤用益物权一般以不动产为客体。

    （二）用益物权的种类

    1.用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

    2.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

    3.建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

    4.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

    5.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。上述他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

    6.地役权有以下特征：①地役权是按照合同设立的；②地役权是利用他人的不动产；③地役权是为了提高自己不动产的效益；④地役权具有从属性和不可分性。