第四节 房地产经纪的产生与发展（了解）

    一、房地产经纪的产生与历史沿革

    （一）房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物

    从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。最初的商品交换是分散进行的，没有固定的场所和时间。

    随着商品生产的发展，商品交换越来越频繁，出现了把众多的买者和卖者集中到一起进行交易的集市。但是在集市上，每一个人市者并非都对市场的情况了如指掌，熟谙交易技巧。

    这就需要那些经常出入于市场、了解市场情况、熟悉市场行情和交易技巧的人，在市场上充当交易的中介，公正、诚实地为交易双方牵线搭桥，提供服务，从而使交易快速实现。

    到了近代和现代，社会分工日益发展，生产社会化程度日益提高，市场迅速扩大，商品市场内在的信息不对称问题日益突出。

    一方面，众多的生产者不能及时找到消费者；另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。

    一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业——经纪业。

    尤其是随着市场细化和专业化程度的提高，交易的难度和费用提高，在一些专业市场上更需要那些具有专门知识和交易技巧的人为客户提供服务或代客户进行交易。

    （4）我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，随着商品经济进一步发展，商品交易范围和品种扩大，牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。当时，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。

    北宋初年的《宋刑统》是根据唐前期的《唐律》并选取唐中后期、五代有关敕令编纂而成的，它在关于“典卖指当论竞物业”的刑律规定中，转引了唐元和六年（公元811年）以后的一段敕文，称“应典卖倚当物业，先问房亲。房亲不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。虽然这份敕文的确切时间不详，但据此可推断，从事田宅买卖的牙人在唐代已出现。从敕文内容可以看出，当时的牙人在确认典卖物业的所有权与合法性之后，还必须评议出典卖田宅的价格，而后遵照一定的习俗依次寻求买主，但也遵守”得价高处交易“的商业原则。

    宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载（《宋史》一七九卷第一三二志），表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。

    1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。到这一时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来实施的，尚未形成独立的房地产经纪行业。

    西方各国房地产经纪活动的起源相对较早。以美国为例，在早期的房地产交易中，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转让等具体事宜。后来，介绍房地产买卖的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方面的法律以及产权转让程序，除了买卖居间，还能代交易双方办理产权过户手续。

    这样，房地产经纪人在房地产的交易中，渐渐取代了律师和公证人，成为房地产交易的中介环节。这种真正意义上的房地产经纪人的出现，大大促进了美国房地产业的发展。到了近代，随着房地产市场的发展，较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。

    （二）房地产经纪业发展的历史进程

    1.中国大陆房地产经纪业的发展（1949年以后）

    （1）1949～1978年内地房地产经纪业的发展

    解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。随后直到（3）1978年改革开放这段时期，由于住房作为“福利品”由国家投资建设和分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，房地产经纪活动基本上消失了。

    （2）1978年到现在的中国内地房地产经纪业

    改革开放为中国内地的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪业也开始复兴，并取得了快速发展。

    这一时期中国内地房地产经纪业的发展可以分为以下五个阶段：

    时间阶段内容

    20世纪80年代到90年代初萌芽阶段（1）零星出现了致力于从事房地产经纪业务的企业

    （2）1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立

    1992～1996年起步阶段（1）1996年1月原建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令第97号），使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律的承认

    1997～1999年崛起阶段（1）房地产三级市场（即二手房市场）兴起，这为中国房地产经纪业带来了第二次大发展的机遇

    （2）1996年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织——上海市房地产经纪人协会成立，标志着中国内地房地产经纪行业管理完全的行政管理模式开始松动。

    2000～2004年扩张阶段（1）政府对房地产经纪业的全面管理职能逐步向监管职能转变，房地产经纪行业组织开始走向一线管理。

    （2）2004年7月，经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

    2005～2008年盘整阶段（1）地产经纪业也相应出现了“洗牌”的局面

    （2）一些规模较大的品牌房地产经纪机构在信息化建设、研发投入、员工培训上有了长足的发展。

    第一阶段：萌芽阶段（20世纪80年代到90年代初）。20世纪80年代到90年代初，中国房地产市场处于复苏、萌动阶段，房地产经纪活动随之重新出现。

    这一阶段，在改革开放的前沿地区和沿海大城市，零星出现了致力于从事房地产经纪业务的企业，1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。

    第二阶段：起步阶段（1992—1996年）。1992年邓小平同志南巡讲话之后，商品房地产开发快速发展。

    1992年、1993年一些沿海地区出现房地产投资过热，1993年下半年国家开始宏观调控。1994年7月出台的《城市房地产管理法》和1996年1月原建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》（原建设部令第97号），使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律的承认。

    据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。

    当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，房地产经纪业在一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而在一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳仅1993年一年就批准成立了近70家房地产中介服务机构。这个时期，政府部门依然承担着房地产交易管理及部分中介服务，但随着对改革认识的深化和房地产经纪业的成长，一些地方政府已开始着手搞活房地产三级市场的制度建设工作。

    如1996年上海市政府从盘活存量，消化增量，拉动有效需求的目的出发，先后出台了一系列加速存量房流转的政策，为上海房地产三级市场的发展以及之后以存量房经纪为主要业务的房地产经纪企业的崛起奠定了基础。

    第三阶段：崛起阶段（1997—1999年）。

    随着住房制度改革的推进和住房商品化进程的加快，房地产三级市场（即二手房市场）兴起，这为中国房地产经纪业带来了第二次大发展的机遇。上海从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房货币化分配，同时开创了二、三级市场联动。这些政策措施，在促进增量房销售的同时，使巨大的存量房有了流通渠道，强有力地推动了三级市场的蓬勃发展。存量房交易也从私房交易扩展到了售后公房、次新房交易，以及购房、租房、置换等多种方式的交易。

    自1997年末注册资金500万元人民币的上海房屋置换股份有限公司成立之后，一批规模化、以存量房经纪业务为主营业务的房地产经纪机构陆续诞生。1999年上海房地产经纪企业发展到2 771家，比1996年增长了40.2%.（5）自1998年开始，全国各地许多城市的房地产行政主管部门和房地产业内人士主动到上海，学习房地产二三级市场联动的经验，和代表这一阶段新兴的规模化房地产经纪企业——上海房屋置换股份有限公司的经营管理模式。

    这一阶段，一些城市的市级、区（县）级房产交易所和房产交易市场陆续转制，由直接参与房地产中介服务转为主要履行相关房地产市场管理职能。同时，随着房地产经纪行业的崛起，行业的管理问题日趋紧迫，政府开始考虑由房地产经纪行业组织来协助行业行政主管部门进行行业管理。

    1996年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织——上海市房地产经纪人协会成立，标志着中国内地房地产经纪行业管理完全的行政管理模式开始松动。

    第四阶段：扩张阶段（2000～2004年）。

    2000年，原建设部开始正式在全国推广上海房地产二三级市场联动的经验和模式。全国二、三级市场均快速发展，供需两旺，各大城市的房地产市场大都已成为真正的百姓市场。许多城市开始实施的旧区改造，也催生了大量的住房需求。这些都有力地推动了各大城市房地产经纪业的快速发展。

    房地产经纪业的持续扩张，对普通百姓生活的影响日益增大。为了提高房地产经纪行业从业人员的素质，规范房地产经纪行业的经纪行为，政府相继出台了有关政策。

    2001年12月，原人事部、原建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》（人发[2001]128号），决定对房地产经纪人员实行职业资格制度。

    2002年7月，原人事部、原建设部联合举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试。这在一定程度上提升了房地产经纪行业执业人员的执业水平，但是相对庞大的行业人数而言，具有房地产经纪人执业资格的人员比重还相当小，业内不规范执业、侵害交易双方利益的现象还时有发生。

    2002年8月，原建设部发布《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），指出房地产信用档案的建立范围包括房地产中介服务机构和房地产经纪人、房地产经纪人协理。

    房地产信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。

    2003年在国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）中，又强调要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

    在这一阶段，政府对房地产经纪业的全面管理职能逐步向监管职能转变，房地产经纪行业组织开始走向一线管理。

    2004年7月，经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为唯一全国性房地产经纪行业组织，它在房地产经纪业行业管理中的主要职能是，负责房地产经纪人执业资格注册工作并将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业的自律管理结合起来；大力推动房地产经纪行业诚信建设，建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；开展房地产经纪和机构资信评价，建立房地产交易信息共享系统，促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务；制定房地产经纪执业规则，探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。全国性房地产经纪行业组织的成立标志着房地产经纪业已发展到一个新阶段。