三、房地产经纪的发展展望

    （一）现代服务业的发展与房地产经纪业

    服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。从20世纪开始，特别是第二次世界大战后，服务业的发展日趋明显。在发达国家中，随着服务业的快速发展，产业结构发生了深刻变化：第一产业比重下降，第二产业比重下降或保持稳定，作为第三产业的服务业比重则急剧上升。

    服务业的迅猛发展首先是工业生产自动化不断提高和社会经济结构相应变革的结果。因为现代科学技术的不断进步，使得实际物质产品的生产更多地由各种自动化的机械去完成，人类劳动就比以往更多集中于为驱动机械而必需的“信息”的生产，如对新产品、新技术的研究、设计、管理等。同时，专业化分工的发展和市场竞争中的效率至上原则，迫使工业制造业中的各种非直接物质产品生产部门逐渐从制造业中分离出来，便形成了日益庞大的服务业。

    其次，专业化分工越细，生产过程越迂回，经济活动日益网络化，因而沟通各类经济主体之间“物”的流通和信息流通的部门也就越多。第三，随着生活水平的提高，人们不再仅仅满足于商品的消费，需要各种适应个性化需求的服务来不断提高生活质量，这也推动了服务业的发展。

    随着网络技术、信息技术的发展，信息集成技术、互联网技术也被引入服务业，在一些服务行业中产生了巨大的变化，出现了新的特征。

    2002年11月，中共第十六次代表大会的报告中提出“加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”。其中的“现代服务业”就是针对服务业发展的新特点而提的，它相当于美国等西方国家所称的“知识密集型服务业”。

    区别于“传统服务业”，现代服务业是为了满足企业和其他社会组织商务活动（公务活动）的功能强化与职能外化的需要而发展起来的，主要是为企业和其他社会组织的商务活动（公务活动）降低成本、扩展功能、提升效率而捉供服务的相关产业部门。

    其主要特征是知识密集、基于网络技术，以及现代化的经营理念与经营模式。“现代服务业”是随着现代经济和社会活动的发展才会产生，具有十分明显的时代特征，故可称其为“现代服务业”。

    具体来说“现代服务业”主要指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业。

    既包括新兴服务业，如以互联网为基础的网络服务、移动通信、信息服务、现代物流等；也包括对传统服务业的技术改造和升级，如电信、金融、中介服务、房地产等。其本质是实现服务业的现代化。

    现代服务业的发展实质上反映了在现代经济发展环境和现代信息技术推动下服务业发展的新趋势。房地产经纪业虽然是历史悠久的传统服务业，但在现代经济和现代信息技术迅猛发展的推动下，已经开始向现代服务业转型，主要会在三个方面表现出来：

    （1）以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高

    在现代服务业中，有相当大一部分产业的功能就是深度利用信息技术对有关信息资源进行高强度的开发整合。

    房地产经纪业也是如此。然而，传统的房地产经纪业在信息利用的广度、信息开发的深度、信息整合的范围、信息技术的等级等方面都与现代服务业有着较大的差距。

    传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易，其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部，其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术，而从发达国家和地区房地产经纪业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。例如，美国房地产经经纪行业很早就建立了多重房源上市服务（MlS）系统，该系统整合了全行业的房源信息，大大提高了全行业促进房地产交易的社会经济功能。

    （2）行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展

    传统的房地产经纪业主要集中于住宅的租售居间、代理等，住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪业并不太关注房地产使用过程中的问题，因此，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。从事这类业务的房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所需要的房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。

    这就要求大大提高房地产经纪业的知识和技术密集程度。

    （3）企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本

    传统的房地产经纪业通常以单纯的知识、智力、劳务输出为主，企业规模以中小型为主，家族企业、小型合伙企业是房地产经纪业常见的企业类型。但是房地产流通形式的演进，房地产资产运营模式的变化，以及技术、知识密集程度的提高，都要求房地产经纪企业具有更雄厚的资金以及与之相称的现代企业制度。

    从发达国家和地区的经验来看，一些房地产经纪业的龙头企业大多通过在资本市场上市，来形成雄厚的资金实力和上市公司所必须具备的现代企业制度。

    （二）房地产业的发展与房地产经纪业

    房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，房地产流通具有自发演进、不断发展的过程，从而规定了房地产业内生演进的基本路径。

    房地产流通方式的演进是沿着如何通过流通中的产权形式创新来实现房地产价值运动的重构这一方向发展的，而房地产价值运动的重构总是以有利于提高价值实现的可能性为宗旨的，它或者是通过价值支付时点的分散化，或者是通过价值支付主体的分散化，或者是将以上两者结合。

    在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产生行业分化，将自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（它们也是最主要的房地产出租人），和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。

    房地产业从以生产环节（房地产开发）为主的“类制造业”，转化为真正意义上的服务业，从向社会提供有形的产品——房地产，转为提供“服务”——房地产的使用功能或者从事房地产专业活动的人力资源及相关资源的使用功能。

    房地产业发展的内在规律，决定了房地产经纪业将随着房地产业的发展而在房地产业占据越来越重要的位置。

    目前在中国，国家统计部门尚没有对房地产经纪业进行专门的统计，根据《第一次全国经济普查主要数据公报》，2004年包括房地产经纪业在内的房地产中介服务业仅占房地产业主营业务收入的1.43%、利润的3.80%（见表1—4）。而美国2002年房地产经纪业就已占到房地产业全行业营业收入的19.45%.这正是与美国房地产业的较高发展阶段相关联的。目前美国房地产业的主体是房地产服务业，即或者是主要由房地产的“物”来提供服务（房地产租赁）或者是主要由房地产业的“人”来提供专业服务（房地产经纪、房地产估价、物业管理、房地产咨询等）。而在由房地产业的“人”所提的服务中，房地产经纪业所占的比重最高，2002年其营业收达到房地产服务业总收入的32.0l%.

    2004年中国房地产业企业法人单位主营业务收入和利润总额 表1-4

    主营业务收入（亿人民币元）占房地产业

    主营业务收入的比重（%）利润总额

    （亿人民币元）占房地产业利润总额的比重（%）

    房地产开发经营1331590.33%1035.284.47%

    物业管理682.14.63%41.23.36%

    房地产中介服务211.11.43%46.63.80%

    其他房地产活动532.43.6l%102.58.36%

    合 计14740.6100.00%1225.5100.00%

    资料来源：中国国家统计局，《第一次全国经济普查主要数据公报》（第三号）

    （三）现代房地产经纪业

    目前，我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：

    1.资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱

    传统的房地产经纪业主要靠大量从事一线经纪业务的人力资源和少数精英类的专业人士（营销策划高手、销售高手等）来运作。然而，未来将有更多的产业资本流入房地产经纪业，资本推动下的房地产经纪业务运营的信息化将更趋加速。资本和信息化将成为推动中国房地产经纪业发展的两大支柱。房地产经纪业的生产要素、业务类型的转型、新型业态的形成、行业整体的产业升级，无一不是在这两大因素的作用下进行的。

    2.主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变

    长期以来，房地产经纪业具有技能要求不高，劳动力密集的特征。信息技术发展，网络普及，人们获取信息越来越便捷，房地产经纪人必须向依靠自身的专业知识为客户提供增值服务方向转变，一个合格的房地产经纪人应当对与房地产有关的经济、金融、法律、建筑等多方面的知识有全面的了解，并且在一个或几个方面有特别的专长。另外，作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，不仅为各类企业提供房地产租赁、购置交易过程的代理，还要为具体的对象企业提供房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等咨询服务。这就要求房地产经纪业大大提高知识和技术密集程度，逐步完成由劳动密集型向知识密集型和技术密集型转变。

    3.主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变

    传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易，其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部，其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术。而从发达国家和地区房地产经纪业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。

    4.以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展

    随着存量房信息发布的网络化，一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，也为房地产经纪人提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人可以在这些网站开设个性化的网上店铺，呈现自己的电子名片、房源信息，并通过店铺留言和网民实现沟通。在网民数量快速快上升的中国，这种以互联网为依托的新型房地产经纪业态具有不可估量的发展潜力，必将迅速发展。

    5.由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现

    2000年中央经济工作会议提出：“既要改造和提高传统服务业，又要发展旅游、信息、会计、咨询、法律服务等新兴服务业”。“现代服务业”是指：随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。

    房地产经纪业向现代服务业的转型，特别是在这一过程中房地产经纪业技术、知识密集程度的提高，使得房地产经纪业的规模经济更为明显。

    规模化房地产经纪企业必须具有雄厚的资金以及与之相匹配的现代企业制度。从发达国家和地区的经验来看，一些房地产经纪业的龙头企业大多通过在资本市场上市，形成雄厚的资金实力和上市公司所必须具备的现代企业制度。因此，建立现代企业制度将成为房地产经纪业内龙头企业的发展之本。