2011年房产经纪人房产经纪实务综合分析题3

    三、（2010）甲房地产开发企业（以下简称甲企业）兴建一普通商品住宅小区。小区在建期间就进行预售；完工后，又以现房形式出售。在规定期间，甲企业经其商业伙伴推荐，未通过招、投标，也未经有关部门批准，采用协议方式直接聘用乙物业服务企业负责该小区的物业管理。该行为违反了相关规定，甲企业受到了相应处罚。后甲企业按规定重新选聘了丙物业服务企业。

    1.甲企业进行商品房预售的条件包括（）。

    A.已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

    B.持有建设用地规划许可证

    C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

    D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

    2.现房销售，应具备的条件包括（）。

    A.取得商品房销售许可证

    B.已办理房屋所有权初始登记

    C.物业管理方案已落实

    D.已通过竣工验收

    3.甲企业与丙物业服务企业签订的合同为（）。

    A.物业委托合同

    B.物业服务合同

    C.前期物业服务合同

    D.专项物业服务合同

    4.甲企业违规选聘乙物业服务企业的行为，相关部门将给予警告，可以并处不高于（）万元的罚款。

    A.5

    B .10

    C.15

    D.20

    5.甲企业选聘丙物业服务企业应在该小区现售前（）日内完成。

    A.10

    B.20

    C.30

    D.60

    三、

    1.「答案」ACD

    「解析」商品房预售条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证，而不是建设用地规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

    2.「答案」CD

    「解析」商品房现售条件：①应当具有企业法人营业执照和房地产企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设备具备交付使用条件；⑦物业管理方案已经落实。

    3.「答案」C

    「解析」签订的合同为物业服务合同，物业合同是业主、业主大会委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务的合同。

    4.「答案」B

    「解析」住宅物业的建设单位未通过招、投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的处罚依据《物业管理条例》第五十七条，处以10万元以下的罚款。

    5.「答案」C

    「解析」新建商品房项目应当在现售前30日完成物业企业的选聘工作。