2011年房地产经纪人考试基本制度与政策预测试卷4

    25、 商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100㎡，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）㎡的，购房人有权退房。

    A.96

    B.98

    C.102

    D.103

    [答案]A

    [解析]面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。该房屋的实际套内建筑面积如果是98㎡、102㎡、103㎡，其面积误差比的绝对值均未超过3%.只有96㎡面积误差比绝对值超过了3%时，购房人是有权退房的。

    26、 下列关于房地产抵押的实现，说法不正确的是（ ）。

    A.对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

    B.同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照债权大小顺序清偿

    C.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产

    D.因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产

    [答案]B

    [解析]同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。

    27、 根据《合同法》规定，某租赁合同的租赁期限最长不得超过（ ）年，超过部分无效。

    A.20

    B.25

    C.30

    D.35

    [答案]A

    [解析]《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

    28、 以单纯土地使用权抵押的，也就是地面上尚未建成建筑物或者其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权，其前提条件为（ ）。

    A.土地为出让方式取得

    B.土地为划拨方式取得

    C.A、B两种方式均可

    D.有土地使用权证

    [答案]A

    [解析]以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，可以取得的土使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的。

    29、 （ ）主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力。

    A.市（县）建设行政

    B.市（县）规划行政

    C.市（县）房地产行政

    D.市（县）土地行政

    [答案]C

    [解析]市（县）房地产行政主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关，其他部门办理的房屋所有权登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护，一个城市只能设立一个房屋权属登记机关。

    30、 下列关于几种特殊情况下的权属登记，表述不正确的是（ ）。

    A.房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有全部产权

    B.房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记

    C.商品房的初始登记与一般的初始登记的区别在于，在按正常的登记手续登记后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位（如按套）分别记录在案或输入计算机

    D.建设部发出通知，要求各地登记机关不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续

    [答案]A

    [解析]房改售房权属登记中，职工以标准价购买住房，拥有部分产权

    31、 下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是（ ）。

    A.虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2千以下罚款

    B.涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2千元以下罚款

    C.非法印刷房屋权属证书的。登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款

    D.因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任

    [答案]D

    [解析]《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任中，第三十六条、三十六条规定了：虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千以下罚款。涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以1千元以下罚款。非法印刷房屋权属证书的。登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款。因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的、登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任。

    32、 下列关于土地权属登记，说法不正确的是（ ）。

    A.土地他项权利是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记

    B.土地登记分为初始土地登记和变更土地登记

    C.土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记

    D.初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记

    [答案]A

    [解析]土地权属登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记；土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。