2011年房估师考试经营与管理讲义44

    ⑺ 按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托

    监理合同。

    ⑻ 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则

    上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原

    则上不得少于工程合同价的30%.建设单位应当提供银行出具的到

    位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

    ⑼ 持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律

    有关规定需要缴纳的费用。

    ㈡ 申请办理施工许可证的程序

    ⑴ 建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。

    ⑵ 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定的证明文件，向发征机关提出申请。

    ⑶ 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申

    请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可；对于证明文件不齐全或者失效的，应当

    限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。

    ⑷ 建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

    ㈤ 前期工作的其他环节

    除上述四个主要环节的工作外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的水、电、路通和

    场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初

    步确定目标市场、租金或售价水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。

    上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发

    生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻举妄动。

    作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种"健康的怀疑"态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。

    同时。开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。