2011年房估师考试经营与管理讲义53

    ⑴ 物业代理的作用

    传统的房地产经纪人留给人们的印象是，通过传递信息、居间

    介绍，待交易成功后收取拥金。然而，现代的物业代理则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。物业

    代理的作用主要体现在以下几个方面：

    ①通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

    ②通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

    ③从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

    ④按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

    ⑤帮助买卖双方进行有关融资安排。例如：有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资

    房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，物业代理就能通过其掌握的信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。

    ⑥提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

    ⑵ 物业代理的形式

    物业代理的形式通常在委托代理合同上有具体的规定。物业代理的形式主要有以下几种分类方式：

    ①联合代理与独家代理。对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的

    物业代理公司共同承担项目的物业代理工作。物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围

    和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥

    有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作，称为独家代理。当然，某些大型物业代理公司亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。

    ②买方代理、卖方代理和双重代理。依代理委托方的不同，物

    业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，物业代理只能从买方或卖方单方面收取佣金；对于第三种情况，

    物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。

    ③首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发项目或物

    业，开发商或业主也可以委托一个物业代理公司作为项目的首席代理，全面负责项目的物业代理工作。总代理再去委托分代理，负责

    物业某些部分的代理工作。有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，

    此时，代理公司的佣金按照各代理公司所承担的责任大小来分配。不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目

    前期就尽快确定下来，以便使物业代理公司能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。物业代理公司可能会依市场情况对项目的开

    发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能能满足未来入住者的要求；物业代理公司也可能会就开发项目预期可能获得的租金、

    售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开发商提供参考意见。此外，通过让代理机构从一开始就参加整个开

    发队伍的工作，能使其熟悉未来要推销的物业，因为倘若物业代理不能为潜在的买家或租客提供有关物业的详细情况，则十分不利于他们开展推销工作。

    ㈢ 委托物业代理公司的应注意的问题

    ⑴ 充分了解物业代理公司及其职员的业务素质。

    由于房地产交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对投资置业的人士来说，都是须慎重对待的大事，能否做到公平交易，

    切实保障参与交易过程的各方面的利益，物业代理起着非常重要的作用。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理公司及其

    职员是否有良好的职业道德，其中包括物业代理公司是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、

    真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。