2011年房估师考试经营与管理讲义52

    ⑵ 绘制竣工图

    开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑

    物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此开发商应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现

    绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：

    ①按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖"竣工图"

    标志后，直接作为竣工图。

    ②结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，

    不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。

    ③基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安

    装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。

    ④竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格

    统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意

    涂改。

    第五节 租 售 阶 段

    当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计

    划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很

    多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。

    一、选择物业销售形式

    成功的房地产销售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的租客或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价

    格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售为主和委托物业代理两种。

    ㈠ 开发商自行销售

    由于委托物业代理要支付相当于售价1%~3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营

    销方式：

    首先是在大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委

    托物业代理更为有效。例如北京市住总集团每年所开发的数十万平方米普通商品住宅，均由其所属的销售中心负责销售工作。

    其次是在房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资置业人土欢迎，而且开发商预计在项目竣工后很快便能租售出去的项目。

    另外，当开发商所发展的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托物业代理。例如，开发项目在开发前就预租

    （售）给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，开发商就没有必要寻求物业代理的帮助了。

    ㈡ 委托物业代理

    经纪人和代理商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，但不取得商品所有权的商业单位。其主要职能在于促成商品的交易，

    借此赚取佣金作为报酬。他们通常专注于某些产品种类或某些顾客

    群。房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。但为什么要委托物业代理、委托什么类型的代理、委托物业代理的原

    则是什么呢？一般要针对具体情况进行分析。尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，利用物

    业代理机构所拥有的某些优势。因为物业代理机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，它们对所擅长的市场

    领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。