2011年房估师考试经营与管理讲义51

    ㈢ 竣工验收的工作程序

    开发项目竣工验收的工作程序一般分为两个阶段。

    ⑴ 单项工程竣工验收。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并

    组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变

    更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

    ⑵ 综合验收。综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部

    建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质

    量监督部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。

    ⑶ 竣工验收备案。开发商应当自建设工程竣工验收合格之起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等

    部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：

    ①工程竣工验收备案表；

    ②工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工

    程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；

    ③法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；

    ④施工单位签署的工程质量保修书；

    ⑤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交

    《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程

    主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。

    ㈣ 竣工结算

    竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商

    应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣

    工结算。开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。开发商确认

    竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。

    ㈤ 编制竣工档案

    技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣

    工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完

    整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。

    ⑴ 技术资料的内容

    ①前期工作资料：开发项目的可行性研究报告、项目建议书及

    批准文件、 勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状

    录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。

    ②土建资料：开工报告、建（构）筑物及主要设备基础的轴线定

    位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检

    查合格证，地基基础施工验收记录、 隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理

    结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。

    ③安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，

    阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。