2011年房估师考试经营与管理讲义49

    四、合同管理

    随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。

    ㈠ 合同管理的作用

    ⑴ 确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；

    ⑵ 规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段；

    ⑶ 履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为一个法律文件，具有法律约束力；

    ⑷ 一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；

    ⑸ 是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。

    ㈡ 房地产开发项目的主要合同关系

    ⑴ 开发商的主要合同关系：开发商为了顺利地组织实施其所

    承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、

    咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。

    ⑵ 承包商的主要合同关系：

    承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工

    作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。承包商的主要合同关系包括：工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、

    运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。

    ㈢ 合同管理的主要工作内容

    建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。

    ⑴ 建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究

    确定影响整个工程、整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条

    款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。

    ⑵ 由于投标招标是合同的形成阶段，对合同的整个生命周期有根本性的影响，通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析

    和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。

    ⑶ 合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合

    同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都要明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好"合同经".

    ⑷ 合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要

    工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。