2011年房估师考试经营与管理第五章知识点9

　　【2009年真题】

　　认为利率水平是由货币的供给与需求决定代表性理论是（ ）。
　　A．马克思的利率决定理论
　　B．可贷资金利率理论
　　C．IS－LM曲线模型利率理论
　　D．流动性偏好利率理论

　　【答案】C
　　【解析】A马克思的利率理论认为利率取决于平均利润率及其分割；B可货资金利率理论认为利率由可贷资金的供求决定；D流动性偏好理论认为利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。

　　【2009年真题】

　　若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（ ）。
　　A．5.77%
　　B．6.00%
　　C．12.00%
　　D．14.40%

　　【答案】A
　　【解析】本题考察名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。公式参见P152.本题作法一，按公式计算；作法二，带有技术含量的排除法，有了通货膨胀使实际利率一定小于名义利率，所以可直接百除CD.

　　【2009年真题】

　　某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（ ）万元。
　　A．11.41
　　B．11.49
　　C．12.41
　　D．12.49

　　【答案】D
　　【解析】本题的实质是等比年值换算为现值（A''－P）。本题折现率不等于递增率，所以选用公式一。本题的第二个难点在于租金年初发生，所以第一年不需要折算，从第2年开始的第15年一共14年需要按公式进行折现，再加上第一年的值。

　　【2009年真题】

　　李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从地8年开始的月还款额为（ ）元。
　　A．3456.09
　　B．3505.95
　　C．3509.74
　　D．3705.73

　　【答案】B
　　【解析】本题考察提前还款（本金）的计算。

　　第一步计算正常情况下的月还款额

　　第二步计算出第7年年末（也就是第8年年初）偿还的本金部分，在第3到第20年内减少的月还款额

　　第三步，计算从第8开始的抵押贷款月还款额

　　【2009年真题】

　　下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（ ）。
　　A．购买——持有——出租——出售
　　B．购买——更新改造——出售
　　C．购买——更新改造——出租——出售
　　D．开发——销售
　　E．开发——持有——出租——出售

　　【答案】DE
　　【解析】D开发－销售模式必须先买土地；E开发－持有－出租－出售也必须是买土地进行开发之后才能经营。而ABC由于直接购买的是建成以后的房地产，所以只体现了房地合一的购买成本，不单独体现土地成本。

　　【2009年真题】

　　个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ）

　　【答案】错
　　【解析】既然是等额还本付息，则每期还款额必然相等，其中利率前期高后期低，本金前期低后期高。如果是等本金还款，则每期还款额不相等，但其中的本金相等。

　　【2009年真题】

　　只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（ ）

　　【答案】错
　　【解析】次贷危机是个综合问题，与房价直接相关，但说只要房价不下跌就不会发生，太绝对。