2011年房估师理论与实务第六章考试内容

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节　市场法概述

　　一、市场法的含义

　　二、市场法的理论依据——替代原理

　　三、市场法适用的估价对象和条件*

　　（一）市场法适用的估价对象：住宅、写字楼、商铺、标准厂房（注意，不是专用厂房或特殊厂房）、房地产开发用地

　　（二）市场法估价需要具备的条件

　　（三）市场法的其他用途

　　四、市场法估价的操作步骤

　　第二节　搜集交易实例

　　一、搜集大量交易实例的必要性

　　二、搜集交易实例的途径*

　　三、搜集交易实例的要求*

　　四、建立交易实例库

　　第三节　选取可比实例

　　一、选取可比实例的必要性

　　二、选取可比实例的要求*

　　（一）选取可比实例的数量要求（3-10个）

　　（二）选取可比实例的质量要求

　　类似（同一供求范围、用途、规模（可比实例与估价对象的的规模在0.5-2倍之间）、建筑结构、档次、权利相同或相似）可比实例与交易对象的交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点，1年以上的不宜采用

　　（三）选取可比实例应注意的其他问题

　　第四节　建立比较基准*掌握计算

　　一、统一房地产范围

　　带债权债务的房地产价格修正为不带债权债务的干净房地产的价格

　　含有非房地产成分的房地产价格修正为不含非房地产成分的房地产价格

　　二、统一付款方式

　　三、统一价格单位

　　（一）统一价格表示单位（单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积、土地单价、楼面地价）

　　（二）统一币种和货币单位

　　（三）统一面积内涵和单位*

　　建筑面积下的单价*建筑面积=套内建筑面积下的单价*套内建筑面积=使用面积下的单价*使用面积=总价

　　建筑面积下的单价<套内建筑面积下的单价<使用面积下的单价

　　第五节　交易情况修正*

　　一、交易情况修正的含义

　　二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素（8种情况）

　　相邻房地产合并，往往高于其单独存在或与其不相邻者交易时的价格

　　交易税费的非正常承担。站在被转嫁者的立场上，计算正常成交价格。

　　三、交易情况修正的方法

　　第六节　市场状况调整*

　　一、市场状况调整的含义

　　二、市场状况调整的方法

　　（一）市场状况调整的价格指数法

　　（区分：定基、环比）

　　定基——市场状况调整系数=估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

　　环比——市场状况调整系数=成交日期下一时期的价格指数*再下一期的价格指数*…*估价时点价格指数   连乘

　　会计算

　　（二）市场状况调整的价格变动率法

　　逐期递增或递减的价格变动率（用乘法）

　　期内平均上升或下降的价格变动率（用加减法）P191

　　第七节　房地产状况调整*

　　一、房地产状况调整的含义

　　二、房地产状况调整的内容

　　（一）区位状况调整的内容

　　（二）实物状况调整的内容

　　（三）权益状况调整的内容

　　三、房地产状况调整的思路

　　四、房地产状况调整的方法

　　直接比较调整

　　间接比较调整

　　房地产调整状况系数不同

　　第八节　求取比准价格

　　一、求取单个可比实例比准价格的方法P199-120

　　二、求取最终比准价格的方法*平均数、中位数、众数