2011年房估师考试理论与方法讲义38

    权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

    权益状况比较修正的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。

    （三）实物状况修正的内容

    实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

    实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，

    主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

    例题：实物状况修正的内容包括（ ）

    A、面积大小； B、容积率； C、楼层朝向； D、新旧程度。

    答案：ACD

    三、房地产状况修正的思路和方法

    房地产状况修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；

    然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。

    房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。

    采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：

    可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格

    采用差额法进行房地产状况修正的一般公式为：

    可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况修正额=在估价对象房地产状况下的价格

    在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%（当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%；低时，为-R%），则