2011年房估师考试理论与方法讲义35

    1.正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

    2.正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

    例：一宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则：

    卖方实际得到的价格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    买方实际付出的价格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，

    应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%.则该宗房地产交易的正常成交价格为：

    正常成交价格一应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

    应由卖方负担的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

    陈艳5170例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%.则该宗房地产交易的正常成交价格为：

    正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

    应由买方负担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

    房地产估价理论与方法比较法（二）

    一、内容要求

    1、交易日期修正；

    2、房地产状况修正；

    3、求取比准价格；

    4、比较法总结和运用举例。

    二、考试要求

    掌握交易日期修正、房地产状况修正和求取比准价格。

    三、内容辅导

    第六节 交易日期修正

    一、交易日期修正的含义

    可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

    如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。

    交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

    二、交易日期修正的方法

    在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：（1）平稳；（2）上涨；（3）下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期修正。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期修正，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

    采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为：

    可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格

    其中，交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T%（从成交日期到估价时点时，当可比实例的价格上涨的，为+T%；下跌的，为-T%），则：

    可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）=在估价时点时的价格