2011年房估师考试理论与方法讲义37

    例4—9：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%.假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，

    2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：

    1000×8.26×（1+0.2%）8=8393（人民币元/㎡）

    例4一10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5%.假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，

    2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：

    1000×（1—0.5%）8×8.29=7964（人民币元/㎡）

    在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：（1）一般物价指数或变动率；（2）建筑造价指数或变动率；（3）建筑材料价格指数或变动率；（4）建筑人工费指数或变动率；（5）房地产价格指数或变动率。

    房地产价格指数或变动率又可细分为：（1）全国房地产价格指数或变动率；（2）某地区房地产价格指数或变动率；（3）全国某类房地产价格指数或变动率；（4）某地区某类房地产价格指数或变动率。

    至于具体应选用哪种价格指数或变动率进行交易日期修正，要看具体的估价对象和有关情况。从理论上讲，由于房地产价格指数能全面反映引起房地产价格变化的因素，因此，宜选用房地产价格指数或变动率。

    但严格来说，又不是任何类型的房地产价格指数或变动率都 可以采用。最适用的房地产价格指数或变动率，是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

    例题：下面说法错误的是（ ）。

    A、可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=在估价时点时的价格；

    B、可比实例在成交日期时的价格×（l±价格变动率×期数）=在估价时点时的价格

    C、可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同；

    D、可比实例必须是正常交易。

    答案：D

    例题：可用作交易日期修正的方法有（ ）

    A、价格指数法；

    B、长期趋势法；

    C、价格变动率法；

    D、经验值法。

    答案：ABC

    第七节 房地产状况修正

    一、房地产状况修正的含义

    如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

    因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

    二、房地产状况修正的内容

    房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。

    （一）区位状况修正的内容

    区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

    区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

    例题：区位状况比较修正的内容包括（ ）

    A、交通便捷程度；

    B、繁华程度；

    C、基础设施完备程度；

    D、环境景观。

    答案：ABD