2011年房估师考试理论与方法讲义39

    第八节 求取比准价格

    求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法

    由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交 价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正综合起来，计算公式如下：

    1.修正系数连乘形式：

    估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

    2.修正系数累加形式：

    估价对象价格=可比实例价格×（1+交易情况修正系数+交　易日期修正系数+房地产状况修正系数）

    值得注意的是，上述连乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。这就造成从表面上看，好像各项修正系数在连乘形式和累加形式中都是相同的，而实际上应有所不同。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T%，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%，