2011年房估师理论与实务第四章考试内容

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产价格影响因素概述

　　一、对房地产价格影响因素的总认识*

　　二、房地产价格影响因素的分类——一般因素、区域因素、个别因素

　　第二节房地产自身因素*

　　一、区位因素

　　（一）位置

　　1．方位　　2．距离　　3．朝向　　4．楼层*（特别注意。与净高的区别，净高是实物因素）

　　（二）交通，表明了可达性

　　（三）周围环境和景观

　　1．大气环境　　2．水文环境　　3．声觉环境　　4．视觉环境　　5．卫生环境　　6．人文环境

　　（四）外部配套设施（注意与基础设施、建筑物内的配套设施区别，后者都是实物因素）

　　二、实物因素

　　（一）土地实物因素

　　1．土地面积　　2．土地形状　　3．地形　　4．地势　　5．土壤　　6．地基　　7．土地开发程度

　　（二）建筑物实物因素

　　1．建筑规模　　2．外观　　3．建筑结构　　4．设施设备　　5．装饰装修　　6．层高和室内净高　　7．空间布局（重点记忆）8．防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照　　9．维修养护情况及完损程度

　　三、权益因素

　　（一）权利状况

　　（二）使用管制*（农用地转用的限制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制）

　　（三）相邻关系*

　　第三节人口因素

　　一、人口数量

　　二、人口素质

　　三、人口结构

　　第四节　制度政策因素

　　一、房地产制度政策

　　政府抑制房价的措施：增加供地、规定合理定价、制定最高限价、遏制投机、税收、金融等

　　二、税收政策

　　（一）房地产开发环节的税收

　　（二）房地产转让环节的税收

　　（三）房地产持有环节的税收——对房地产市场价格影响

　　三、金融政策

　　四、相关特殊政策

　　五、相关规划和计划

　　（一）国民经济和社会发展规划

　　（二）城乡规划

　　（三）土地相关规划和计划

　　第五节  经济因素

　　一、经济发展状况*

　　二、居民收入水平*

　　不同收入阶层收入增长对房地产市场价格的影响。

　　三、利率*（反比关系）

　　四、汇率*

　　五、物价水平*

　　第六节  社会因素*

　　一、政冶安定状况

　　二、社会冶安状况

　　三、城市化*（不要混淆为经济因素）

　　四、房地产投机（不要混淆为经济因素）

　　第七节  国际因素

　　一、世界经济状况

　　二、国际竞争状况

　　三、政治对立状况

　　四、军事冲突状况

　　第八节  心理因素

　　第九节  其他因素

　　一、行政隶属变更

　　二、重要政治人物的健康状况等