2011年房估师考试理论与方法讲义45

    2011房产估价师：不同目的的房地产估价讲义汇总

    （三）实物状况

    1.裙楼

    （1）平面布置

    根据图纸资料与实地查看，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼l～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m.塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。

    裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4.5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上二、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面（正南向）临××街开设出入口和前厅；B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面（正北向）临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成l00个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。

    （2）外装修

    南立面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。

    西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。

    北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。

    东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。

    （3）内装修

    首层：地面全部为大理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查看，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多；裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设大理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂大理石板。

    二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂大理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂大理石，楼梯踏步铺大理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

    三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。

    2.塔楼A座11～28层

    （1）平面布置

    根据图纸资料与实地查看，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918.22m2，层高2.8m.

    （2）外装修

    四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。

    （3）内装修

    客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄光玻璃。给排水管线等未安装。

    3.设施设备

    电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线，灯具未安装；室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。

    注：估价对象缺少区位状况介绍、周围景观情况，但技术报告中做了详细介绍