2011年房估师考试理论与方法讲义44

    2011房产估价师：不同目的的房地产估价讲义汇总

    「案例3—2」

    ××大厦裙楼及塔楼A座11—28层房地产转让价值估价结果报告

    一、委托人（略）

    二、估价机构（略）

    三、估价对象

    （一）估价范围界定

    估价对象为位于××市××区××街l号××大厦的l～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发[2005]68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。

    根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商

    场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83 594.27m2.其中地下二层为人防工程，建筑面积8 126.76m2；地上1～3层整体设计为商场，建筑面积为16 685.37m2；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22 955.5m2，B座为33层，设计为写字间，建筑面积35 826.64m2.项目总占地面积8 318.72m2.

    ××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

    本次估价对象的具体范围是：××大厦l～3层裙楼（建筑面积为16 685.37m2）和A座塔楼11～28层（建筑面积l6 527.96m2）房地产。

    （二）权属调查

    根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：

    1.土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：

    （1）公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5 788.36m2.

    （2）住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2 530.36m2.

    注：和237页时间不一致

    2.《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。

    3.《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，开工报告编号为××××。

    4.××省高级人民法院判决书（编号××[2000]×××号）。判决××大厦裙房以及塔楼A座11—28层抵债给××银行（委托人）。

    注：因为是转让评估所以后面计算没有考虑对估价价值的影响