2011年房估师理论与实务第七章考试内容

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节收益法概述

　　一、收益法的含义

　　二、收益法的理论依据——预期原理

　　三、收益法适用的估价对象和条件*

　　（一）收益法适用的估价对象——有收益或者潜在收益的房地产

　　（二）收益法估价需要具备的条件

　　四、收益法估价的操作步骤

　　第二节    报酬资本化法的公式*

　　一、报酬资本化法最一般的公式

　　二、净收益每年不变的公式*（记住公式，熟练推导）

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　（三）净收益每年不变的公式的作用

　　1．直接用于测算价格

　　2．用于不同期限价格之间的换算

　　2步骤：

　　第一步：将某年期的房地产价值，换算成某一年的收益；

　　第二步：再将这种收益，换算成另外一种年期的房地产价值。

　　3．用于比较不同期限房地产价格的高低

　　VN/KN=Vn/Kn=V∞

　　4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　三、净收益在前若干年有变化的公式*

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　四、净收益按一定数额递增的公式（死记硬背记下公式）

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　五、净收益按一定数额递减的公式（与四类似，将增量部分换号即可）

　　六、净收益按一定比率递增的公式*（会推导）

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　七、净收益按一定比率递减的公式（与六的情况类似，将增量部分换号即可，最好自己会推导）

　　（一）收益期限为有限年的公式

　　（二）收益期限为无限年的公式

　　八、预知未来若干年后的价格的公式*（会计算）

　　第三节净收益的求取

　　一、净收益测算的基本原理*

　　（一）基于租赁收入测算净收益的基本原理

　　潜在毛租金收入、有效毛收入、运营费用的构成，净收益的计算

　　运营费用率

　　（二）基于营业收入测算净收益的基本原理

　　二、不同收益类型房地产净收益的求取*

　　（一）出租的房地产净收益的求取

　　租赁收入、租金构成、区别实际支付的租金和真正的租金

　　（二）营业的房地产净收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地产净收益的求取

　　（四）混合收益的房地产净收益的求取

　　三、求取净收益应注意的问题*

　　（一）有形收益和无形收益

　　无形收益可以用报酬率去考虑

　　（二）实际收益和客观收益*

　　采用客观收益

　　（三）乐观估计、保守估计和最可能估计

　　四、收益期限和净收益流模式的确定

　　（一）收益期限的确定*

　　（二）净收益流模式的确定

　　第四节报酬率的求取

　　一、报酬率的实质

　　二、报酬率的求取方法（基准3种方法的名称）

　　（一）累加法

　　（二）市场提取法

　　（三）投资报酬率排序插入法

　　第五节直接资本化法

　　一、直接资本化法概述

　　（一）直接资本化法的含义及基本公式

　　（二）几种收益乘数法

　　1．毛租金乘数法

　　2．潜在毛收入乘数法

　　3．有效毛收入乘数法

　　4．净收益乘数法

　　二、资本化率和收益乘数的求取方法

　　三、资本化率与报酬率的区别和关系*

　　四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

　　（一）直接资本化法的优缺点

　　（二）报酬资本化法的优缺点

　　第六节   投资组合技术和剩余技术*

　　一、投资组合技术

　　（一）土地与建筑物的组合

　　（二）抵押贷款与自有资金的组合

　　会计算综合资本化率，会据以计算房地产价值

　　房地产价值*综合资本化率=土地价值*土地资本化率+建筑物价值*建筑物资本化率

　　房地产价格=自有资金额+抵押贷款额

　　房地产价格*综合资本化率=抵押贷款金额*抵押贷款常数+自有资金额*自有资金资本化率

　　掌握抵押贷款常数的计算

　　二、剩余技术

　　（一）土地剩余技术

　　（二）建筑物剩余技术

　　（三）自有资金剩余技术

　　（四）抵押贷款剩余技术