2011年房估师《经营与管理》第三章知识点（8）

　　22.开发商自行租售的条件

　　大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络

　　在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易

　　当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时

　　23.委托房地产经纪机构租售

　　概念

　　从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬（0.5%－3%）

　　代理形式

　　联合代理与独家代理

　　买方代理、卖方代理和双重代理（依据代理委托方不同分）

　　首席代理（总代理）和分代理

　　选择房地产经纪机构应注意的问题

　　充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质

　　了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源

　　考察房地产经纪机构过往的业绩

　　针对物业的类型选择房地产经纪机构

　　认真签订房地产经纪合同

　　重点

　　如果是双重代理，则代理费用之和不能超过前两种佣金

　　双重代理必须将自己的身份向各方声明

　　总代理分代是的佣金按经纪机构所承担的责任大小来分配

　　24.开发商定价方法（三大类七小类）

　　成本导向定价法－按成本定价

　　成本加成定价法－成本＋成本×利润率

　　目标定价法－从损益平衡图中选择预期的总成本、总收入相对应的价格

　　购买者导向定价法－按需求定价

　　认知价值定价法－定价的关键是顾客对物业价值的认知

　　价值定价法－定价给人物美价廉，物有所值的印象

　　竞争导向定价法－考虑竞争定价

　　领导定价法－处于市场领导者地位的开发商，制定的价格在同类物业中居较高价位

　　挑战定价法－当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，定价比市场领导者定价稍低或低得多

　　随行就市定价法－以竞争对手的价格为定价基础