2011年房估师《经营与管理》第二章知识点（4）

　　11. 市场交易指标（9）

　　具体指标

　　销售量

　　出租量

　　吸纳量

　　吸纳量

　　吸纳周期

　　预售面积

　　房地产价格

　　房地产租金

　　房地产价格指数（反应一定时期价格变动趋势和程序的相对数）

　　重要指标说明

　　吸纳量＝销售量＋出租量

　　吸纳率＝吸纳量/可供租售量

　　吸纳周期－同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数

　　12. 市场监测与预警指标（10）

　　具体指标

　　土地转化率（反应土地转化为房屋的效率）

　　开发强度系数（反应房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况）

　　开发投资杠杆率（反应房地产开发投资的风险）

　　住房可支付性指数（家庭对房价的承受能力）

　　住房价格合理性指数（住房与城市经济基本面指标的协调关系）

　　房价租金比（考察房价是否偏离其使用价值）

　　量价弹性（反应市场所处的周期阶段和发展趋势的市场景气指标）

　　个人住房抵押贷款还款收入比（反映个人住房抵押贷款违约风险水平）

　　住房市场指数

　　消费者信心指数

　　重要指标说明

　　土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积

　　开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资

　　开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资

　　住房可支付性指数＝家庭可承受房价的上限/实际住房中位数价格

　　房价租金比＝房价/租金

　　量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率

　　个人住房抵押贷款琮款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入

　　13. 房地产市场的特性（6特性）

　　市场供给的垄断性

　　市场需求的广泛性和多样性

　　市场交易的复杂性

　　市场价格与位置密切相关

　　存在广泛的经济外部性

　　市场信息不对称性