2011年房估师《经营与管理》第一章知识点（3）

　　8. 房地产开发投资

　　概念

　　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将基是行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程

　　性质

　　属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给

　　具体种类

　　土地开发投资－土地一级开发为主

　　商品房建设投资－建房屋

　　9. 房地产置业投资

　　概念

　　向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资

　　可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）

　　目的（两个）

　　自用

　　经营出租获得经常性收入

　　还可以获得转售收益

　　置业机构投资者的选择

　　缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者－购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小

　　具备投资管理经验又风险偏好型的投资者－购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大

　　10. 投资房地产企业股票或债券的类型

　　首次公开发行

　　配股

　　公开增发或定向增发

　　发行可转换债券

　　11. 房地产投资的利弊（四利三弊）

　　利

　　相对较高的收益水平

　　易于获得金融机构的支持

　　能抵消通货膨胀的影响－房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率

　　提高投资者的资信等级

　　弊

　　投资数额巨大

　　投资回收周期较长

　　需要专门的知识和经验