2011年房估师《经营与管理》第二章知识点（8）

　　22. 房地产市场的投资周期

　　第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

　　第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场

　　第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目

　　23. 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周期

　　24. 房地产泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态

　　是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

　　投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

　　金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件

　　衡量－房地产泡沫指数（综合了以下指标）

　　实际价格/理论价格

　　房地产价格增长率/实际GDP增长率

　　房地产价格指数/居民消费价格指数

　　房价收入比

　　个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

　　房地产投资需求/房地产使用需求'

　　25. 过度开发及诱因

　　概念

　　过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况

　　诱因

　　开发商对市场预测的偏差

　　开发商之间的博弈和非理性行为

　　开发商资金的易得性