2010年房地产估价师《理论与方法》习题（4）

31．某宗房地产， 净收益每年50万元， 建筑物价值200万元， 建筑资本化率为12%， 土地资本化率为10%， 则该宗房地产的总价值为（ 　）万元。
　　A．417
　　B．500
　　C．460
　　D．450

　　32．某类房地产通常抵押贷款占70%， 抵押贷款的年利率为10%， 购买者自有资本要求的年收益率为12%， 则该类房地产的资本化率为（ 　）%.
　　A．10.6
　　B．11.4
　　C．11.2
　　D．10.8

　　33．某宗房地产正常情况下年总收益140万元， 年总费用40万元， 资本化率12%， 出让时的土地使用权年限为50年， 现已使用5年， 则该宗房地产的现时总价为（ 　）万元。
　　A．833.33
　　B．830.45
　　C．828.25
　　D．827.64

　　34．某前后临街总深度为30米的矩形宗地， 前街路线价为2000元/平方米， 后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值估价法， 其前街影响深度为（ 　）米。
　　A．10
　　B．15
　　C．20
　　D．30

　　35．对同一宗房地产而言，（ 　）
　　A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧
　　B．建筑物价格=房地价格-土地价格
　　C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧
　　D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧。

　　36．开发商在开发某别墅区时， 产了增加利润提高了建筑密度和容积率， 但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（ 　）。
　　A．市场不景气
　　B．该别墅区的环境条件变差
　　C．该别墅的单位开发成本降低
　　D．开发商可获得满意的利润即可

　　37．购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%， 若该类房地产的资本化率为10.8%， 则自有资本要求的年收益率为（ 　）%.
　　A．15.0
　　B．15.7%
　　C．12.6%
　　D．11.6

　　38．选取可比实例时， 应注意所谓地点的同一性或类似性， 是指所选取的可比实例与估价对象处于（ 　）。
　　A．同一地区
　　B．同一城市
　　C．同一供求范围内的类似地区
　　D．A或C

　　39．某建筑物， 政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年限n之间的关系为（ 　）。
　　A．N=t+n
　　B．Nt+n
　　C．N>t n
　　D．A、B、C都可能

　　40．房地产价格实质上是房地产（ 　）的价格。
　　A．开发成本
　　B．权益
　　C．物质实体
　　D．B和C