2010年房估师理论与实务模拟试题（9）

6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有( )。

A、农用地改为非农建设用地 B、在写字楼旁新建大型游乐场

　　C、住宅区内道路禁止货车通行 D、常常遭受洪水威胁

　　答案：BD

　　解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。

　　7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。

　　A、委托估价合同 B、实地查勘记录

　　C、估价人员的作息时间 D、向委托人出具的估价报告

　　E、估价项目来源和接洽情况

　　答案：ABDE

　　解析：见教材。

　　8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建设 B、市场供求变化 C、人口素质变化

　　D、所在地区衰落 E、城市规划的指定与修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。

　　9、在商品房交易中，常见的最低价格有( )。

　　A、商品房销售中的起价 B、拍卖活动中的保留价

　　C、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

　　D、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

　　E、采用收益法确定的参考价格

　　答案：AB

　　解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

　　10、下面( )是计入商品住宅价格的费用。

　　A. 征地费

　　B. 建筑安装工程费

　　C. 住宅小区内的营业性用房建设费用

　　D. 住宅小区内设施的建设费用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。

　　第十一章 所有者权益在考试中居于一般地位，考题中的题型主要为客观题型。重点是资本公积的核算。

　　一、所有者权益核算的基本要求

　　1.权益工具与金融负债的区分

　　(1)权益工具是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。从权益工具的发行方看，权益工具属于所有者权益的组成内容。比如企业发行的普通股。

　　企业发行金融工具，应当按照该金融工具的实质，以及金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分确认为金融资产、金融负债或权益工具。

　　(2)企业发行金融工具时，如果该工具合同条款中没有包括交付现金或其他金融资产给其他单位的合同义务，也没有包括在潜在不利条件下与其他单位交换金融资产或金融负债的合同义务，那么该工具应确认为权益工具。

　　2.混合工具的分拆

　　企业发行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有负债成份，又含有权益成份，如可转换公司债券等。对此，企业应当在初始确认时将负债和权益成份进行分拆，分别进行处理。

　　在进行分拆时，应当先确定负债成份的公允价值并以此作为其初始确认金额，再按照该金融工具整体的发行价格扣除负债成份初始确认金额后的金额确定权益成份的初始确认金额。

　　发行该非衍生金融工具发生的交易费用，应当在负债成份和权益成份之间按照各自的相对公允价值进行分摊。具体可参见负债章例子。

　　3.所有者权益的分类

　　所有者权益可分为实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润四部分。其中，盈余公积和未分配利润统称为留存收益。