2010年房估师理论与实务模拟试题（2）

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。

A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧

　　答案：C

　　解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。

　　7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价(单价)为( )元/m2。

　　A、552 B、3519 C、4293 D、4845

　　答案：C

　　解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2

　　应补地价(单价)为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。

　　8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。

　　A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800-1000万元

　　答案：D

　　解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。

　　9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。

　　A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064

　　答案：D

　　解析：交易情况修正系数=100/(100-6%)=1.064。

　　10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为( )万元。

　　A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2

　　答案：C

　　解析：开发利润率=投资利润率*(土地取得成本+开发成本+管理费用)