房地产细分市场风险分析

    房地产开发有许多种，大体上可分为两类：

    1.成片开发

    成片开发是我国经济发展的产物。成片开发的好处是：便于进行规划控制；便于进行城市综合配套；可以一揽子解决拆迁/征地问题，节约开发成本。

    2.单项开发

    单项物业开发在国内的房地产开发中比较常见。单项开发主要的形式有：

    （1）土地开发：是房地产投资的起点，投资者投资土地的目的在于获得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和间接增值两种。土地的直接增值是指通过投资者的投资建设，将无法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，从而导致的土地价值增加。土地的间接增值则是指土地的价值在一系列因素，如政治形式、经济政策、城市规划方案等的影响下的价值增加。由于土地特殊的自然经济属性，土地的价值取决于土地的潜在收益能力。

    影响土地投资的具体因素主要有：

    ①土地的区位；

    ②土地的潜在用途；

    ③国民经济状况；

    ④政策影响；

    ⑤城市规划。其中区位是影响土地投资风险的最重要因素。

    （2）住宅开发：具有投资回收快，投资过程简单的特点。也正是这个原因，普通住宅市场的投资风险会相对小一些。

    对于普通住宅开发的投资风险影响因素主要有：

    ①销售价格；

    ②位置与环境；

    ③质量和格局；④住房政策。

    （3）写字楼开发：写字楼投资者一般不是一次性地收回投资，而是以收取租金和管理费的形式，获得稳定的现金流量。

    影响写字楼收益的风险因素主要有：①区位及其交通便捷度；②物业管理水平和服务状况；③市场需求；④租户的信誉。