几种主要用途房地产市场的需求预测

    1.住宅开发的需求预测与竞争分析

    （1）住宅需求市场区的建立：在特定的市场供应圈里，对出租的住宅区的总体需求，

    决定于两方面的关系：

    ①购房者的区位偏好、购买能力；

    ②开发商提供的房源的质量和数量。

    （2）住宅开发的竞争情况调查：为了制定合理的符合市场情况的租金，必须对竞争性的房产的出租率和空置率进行调查。只有当调查对象与我们要研究的房产具有真正的可比性时，搜集到的资料才有意义。

    2.商铺开发的需求预测与竞争分析

    商铺开发的利润高低主要取决于商铺开发后给房地产开发商带来的租金收入多少。而某一商铺能否产生租金和能产生多少租金，主要取决于其所在的区位是否适合于它所从事的商业活动。

    商铺的租金通常由一个固定租金加上销售额的一个百分比来确定。租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，估计一个商铺的产生租金的能力，实际上就是预测它的零售销售能力。

    影响商铺的区位因素包括商业区内竞争性企业的数量和区位，以及交易范围内居民的购买力和消费类型。非区位因素（在不针对某个特定租户的情况下，这一点常常难以分析）则包括管理和营销能力、价格及商业信誉。

    对商铺来说，在什么地方开店，是很重要的问题，商铺必须做到能招来客户，为此，在选择开店地点时，掌握好商圈及购买圈相关信息是很重要的。

    （1）商圈的设定：商圈是指一商店街的客户吸引力的所及范围或地域。

    确定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商业主管部门通过调查而存有的现成资料的方法；

    ②独立的调查方法；

    ③商圈的层次区分：一位日本专家提出的区分商圈的一个基准：

    第一层次商圈：可望吸引该地域30%以上的消费需要的地域。

    第二层次商圈：可望吸引该地域10%以上的消费需要的地域。

    第三层次商圈：可望吸引该地域5%以上的消费需要的地城。不过，以上的基准无论如何也只是一种参考基准，而非绝对的基准。