2011年房估师《经营与管理》第七章知识点（6）

　　21. 房地产投资决策的期权性质（两性）

　　房地产投资决策的两种性质

　　不可逆性（有可能投资无法收回）

　　房地产位置固定，流动性较差

　　房地产交易税费高，阻碍流动

　　可延期性（可以不马上投资）

　　选择投资的时机不同，投资收益与风险就不同

　　延期投资可能规避风险

　　房地产投资的期权性

　　房地产投资具有不可逆性与可延期性，也就具有了期权性质

　　具有期权性使决策问题转换为实物期权定价问题

　　期权价格是获得这种权利所投入的人财物

　　执行期权相当于在有利的投资机会下进一步投资

　　22. 实物期权方法与房地产投资决策

　　五种实物期权类型

　　等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权

　　四个基本步骤

　　构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计

　　六个基本变量

　　标的资产的现值、资产的现金流或持有收益率、期限、标的资产的波动率、无风险收益率、价值漏损

　　两种期权定价模型

　　二叉树期权定价模型、布莱克－舒尔斯方程

　　23. 实物期权方法的实际应用

　　确定合理的开发时机（等待投资型期权）－延期、捂盘

　　决定是否放弃投资机会或项目（放弃型期权）

　　决定是否开发一些成长型项目（成长型期权）

　　【2009年真题】

　　下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
　　A．空置率与有效毛收入呈反向变动
　　B．通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
　　C．权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
　　D．金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

　　【答案】A
　　【解析】B不能完全排除通货膨胀的影响；C权益比率高，说明自有资金多，投资者风险低；D金融机构为了降低风险，要求权益投资比率不得低于一定比率。参见P210.

　　【2009年真题】

　　各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。
　　A．净现值
　　B．净现值期望值
　　C．净现值标准差
　　D．净现值标准方差系数

　　【答案】D
　　【解析】各投资方案净现值的期望值不同时，不能直接以标准差作为判官标准，而应以标准差系数。