2011年房估师《经营与管理》第六章知识点（11）

　　27.项目建成后出租经营的静态盈利指标计算

　　出租经营型与出售型的主要区别在于计算项目总开发价值的方法不同，销售型是用总销售收入减去销售税费得出开发价值，而出租型中，把经营期的净租金或经营收入折现到起始点的现值之和为总开发成本，折现期限为经营期，用土地期限减去开发期。如果有转售收入，也应折现求和

　　28.考虑土地增值税的指标计算

　　考虑土地增值税，要多减一项土地增值税，其它计算不变

　　开发利润＝总开发价值－总开发成本－土地增值税

　　土地增值税的计算详见基本制度与政策第十章房地产税收制度与政策（P245）

　　土增值的扣除项目包括：土地费用、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的税金

　　注意

　　销售税费不属于成本，但属于土增税的扣除项目

　　计算步骤

　　扣除项目＝（总成本+销售税金）×（1+20%）

　　土地增值额＝销售收入－扣除项目

　　土地增值率＝土地增值额/扣除项目

　　根据土地增值率R，分四级超率累进税率

　　R不超过50%时，应纳税额＝土地增值额×30％

　　R在50%~100%时，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目金额×5

　　R在100%~200%时，应纳税额＝土地增值额×50%－扣除项目金额×15

　　R超过200%的，应纳税额＝土地增值额×60%－扣除项目金额×35％

　　29. 现金流评估法

　　内含

　　不仅要考虑总值，还要考虑发生的具体的年份

　　根据现金流量表来计算动态指标

　　现金流法适用的项目类型

　　居住小区综合开发项目

　　商业区开发项目

　　工业开发项目

　　新区开发和旧城改造项目