2011年房估师《经营与管理》第六章知识点（1）

　　第六章 经济评价指标与方法

　　1. 投资与成本

　　成本

　　产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗

　　销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用

　　投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同

　　财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据

　　在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等

　　2.房地产投资分析中的投资与成本

　　3.房地产开发项目投资与成本类型（四类）

　　开发项目总投资、开发产品成本、经营成本、期间费用

　　包括：管理费用、财务费用、经营费用（销售物业叫销售费用）

　　规定：

　　项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中

　　项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用

　　项目置业投资的，期间费用计入运营费用

　　经营收入 （三类，取决于经营模式）

　　经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入

　　销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单位

　　出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价

　　自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报